Christian Chevé – Coopérative Foncière Francilienne : « Le bail réel solidaire est un outil de mixité sociale »

Publié le 09/07/2019

Particulièrement adapté aux zones tendues, le bail réel solidaire permet aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement. Avec ce nouvel outil, ils n’achètent pas le foncier mais le louent moyennant redevance. Entretien avec Christian Chevé, président du 1er organisme de foncier solidaire d’Ile-de-France « Coopérative Foncière Francilienne » et auquel Immobilière 3F vient d’adhérer, et de l’Union régionale des Coop HLM d’Ile-de-France. 

Qu’appelle-t-on un bail réel solidaire ? 

Christian Chevé
Christian Chevé, président de la Coopérative Foncière Francilienne

Créé par la loi Alur et avec les décrets d’application parus en 2017, le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif juridique et financier d’accession sociale à la propriété. Cet outil a pour objectif de développer l’offre de logements accessibles aux ménages à revenus moyens dans un contexte où le prix du foncier est devenu, dans les zones tendues, très cher voire inabordable. L’innovation du BRS réside dans le fait de dissocier le foncier du bâti, ce qui permet de diminuer le coût d’acquisition des logements tout en garantissant durablement leur vocation sociale.  Pour mettre en œuvre cette dissociation, il faut créer un organisme de foncier solidaire (OFS). C’est dans ce contexte que la Coopérative Foncière Francilienne, portée par 11 coopératives HLM et Les Coop' HLM Développement, a été le 1er OFS à se constituer en Ile-de-France en 2017 sous la forme d’une société coopérative d’intérêt collectif. 

"L’innovation du BRS réside dans le fait de dissocier le foncier du bâti, ce qui permet de diminuer le coût d’acquisition des logements tout en garantissant durablement leur vocation sociale".

Comment fonctionne-t-il sur le plan opérationnel ? 

Pour faire simple, l’OFS acquiert le foncier tandis que les ménages achètent le seul bâti sous forme de vente en état futur d’achèvement (Vefa) et louent le terrain dont le prix – entre 2 et 3 euros le m² – est lissé sur une très longue période. L’acquisition du terrain par l’OFS est rendue possible grâce à des prêts de très long terme consentis par la Caisse des dépôts. Pour notre part, nous avons fait le choix, à la Coopérative Foncière Francilienne, de financer le foncier apporté par les organismes HLM avec des prêts CDC. Comme l’OFS reste propriétaire du terrain, les acquéreurs signent un bail de longue durée (80 ans), dénommé bail réel solidaire, qui présente la particularité d’être rechargeable à chaque mutation, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Autrement dit, le nouvel occupant bénéficie de la durée initiale du bail. Conséquence : le bien ne perd pas de valeur, même à l’approche du terme du bail. 
J’ajoute qu’afin d’éviter toute plus-value immobilière excessive, le prix de cession du bail est encadré par l’OFS via un mécanisme anti-spéculatif qui fixe le prix de vente, lequel ne peut dépasser le prix d’achat initial indexé de l’évolution de l’indice de la construction. 

Quels sont les avantages du BRS ?

Ils sont multiples ! Pour l’acquéreur, le BRS permet d’acquérir un bien en Vefa à un prix plafonné qui peut être inférieur de 30 % à celui du marché avec, en outre, une TVA à taux réduit, à la condition cependant d’en faire sa résidence principale et de respecter le plafond de ressources requis. 
Pour la collectivité, le BRS est un outil de mixité sociale qui permet à des ménages de classe moyenne de devenir propriétaires dans les zones tendues. Il favorise aussi le maintien des jeunes ménages dans leur ville d’origine alors que, bien souvent, ils n’ont d’autre choix pour acquérir leur résidence principale que de s’éloigner, compte tenu du niveau des prix immobiliers sur le marché libre. L’encadrement des plus-values séduit aussi les communes. Le BRS est par ailleurs éligible aux quotas de la Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU), ce qui explique qu’il va probablement monter en puissance dans les mois et années à venir. 
Pour notre part, après deux premières opérations au Kremlin-Bicêtre (94) et à Bagneux (92), nous devrions via notre OFS commercialiser plus de 300 logements en BRS d’ici la fin de l’année à Ivry, Montreuil, Pantin, Nanterre ou encore Gennevilliers. 

3F et le BRS : un premier projet à Lille

Dans le centre-ville de Lille, 3F Nord Artois proposera 17 logements en « accession bail réel solidaire » dans le cadre d’une opération conduite par l’organisme de foncier solidaire de la métropole lilloise. Conçus par Lalou+Lebec Architectes, ces logements seront livrés au second semestre 2021.