Frédéric Mira - 3F : « Nous abordons toujours une rénovation avec le regard des locataires »

Publié le 12/02/2019

Au confluent d’enjeux environnementaux et économiques, la rénovation d’un bâtiment s’inscrit en lien tant avec ses caractéristiques qu’avec les attentes et usages des locataires. Chez 3F, elle est pensée au cas par cas et toujours dans une optique de long terme. Rencontre avec Frédéric Mira, directeur groupe de la rénovation durable et de l’innovation.  

Frédéric Mira
Frédéric Mira, directeur groupe de la rénovation durable et de l’innovation

Comment, chez 3F, envisagez-vous la rénovation du patrimoine ?

Frédéric Mira : Avec 250 000 logements gérés, nous sommes le plus important bailleur social en France. Cette position nous confère une forte responsabilité vis-à-vis de nos locataires et des territoires et au-delà envers les générations futures en lien avec notre responsabilité sociale d’entreprise. Ce devoir d’exemplarité durable, les 80 collaborateurs et collaboratrices de ma direction le prennent à cœur dans chacune de leurs missions.
Nous abordons chaque rénovation à travers trois socles complémentaires :
- le socle réglementaire : il définit ce qui est obligatoire, ce qu’on a le droit et inversement pas le droit de faire !
- le socle stratégique : il exprime la vision spécifique de 3F, comment nous envisageons chaque rénovation. Par exemple, nous avons décidé d’éradiquer les étiquettes énergétiques E, F et G au sein de notre patrimoine bien avant que la réglementation nous y encourage. 
- le socle de subsidiarité : il incite chaque entité au sein du groupe 3F à adapter sa politique technique au plus près de son contexte local. Pour prendre un exemple caricatural, les panneaux solaires n’affichent pas le même niveau de performance énergétique au sud et au nord de la Loire ! Chez 3F, la rénovation n’est jamais uniquement descendante, nous cherchons les expertises où elles se trouvent
 

Où en êtes-vous dans l’avancée de votre politique de rénovation ?

Nous sommes en charge de toutes les rénovations du parc d’Immobilière 3F, soit 130 000 logements en Île-de-France. Entre 2007 et 2018, nous avons rénové un logement sur deux, ce qui représente 66 000 logements ! C’est d’autant plus impressionnant que ce chiffre n’intègre ni les remises en état à chaque changement de locataire ni les travaux d’entretien décidés par les agences départementales.
Ces rénovations ont connu deux pics d’activité : en 2010-2011, dans le cadre du Programme national pour la rénovation urbaine, et en 2016-2017 avec le lancement des prêts de hauts de bilan par la Caisse des Dépôts. En 2018, nous aurons investi 130 millions d’euros dans les rénovations. C’est du jamais vu !
 

Comment intégrez-vous les locataires dans vos projets de rénovation ?

Lorsque nous décidons de rénover un patrimoine, nous veillons au respect de deux conditions. Elle doit être durable pour réduire nos émissions de C02 tout en contribuant à la maîtrise des charges locatives. Cela n’est pas une nouveauté pour 3F. Nous le faisions déjà dans notre pratique de la “troisième ligne de quittance”, en ne facturant aux locataires que 30 % au lieu des 50 % du montant des travaux prévus par le dispositif. Nous restons fidèles à ce cap. Ainsi, les économies sur nos contrats d’équipements d’énergie et de sécurité, obtenues grâce à notre puissance d’achat, se traduisent en réductions de charges locatives.  
En outre, nous associons toujours les locataires au programme de travaux tout simplement car ces femmes et ces hommes en sont les premiers bénéficiaires. Bien sûr, nous pratiquons de longue date la concertation mais cherchons désormais à aller plus loin, en les impliquant encore davantage, grâce à l’innovation. La solution de réalité virtuelle collaborative BIMscreen nous permet par exemple de faire dialoguer entre elles toutes les parties-prenantes du projet de rénovation : architecte, chefs et cheffes de projet, gardiens et gardiennes, locataires 3F, mais aussi élus et élues. 
Enfin, la quasi-totalité de nos rénovations se déroulent en milieu occupé, en présence de nos locataires. Nous mettons tout en œuvre dans l’organisation des travaux, notamment dans la coordination des différents corps de métiers, pour réduire au maximum les nuisances. 
C’est aussi parce que nous sommes à l’écoute de nos locataires que lorsque nous intervenons dans une résidence pour améliorer son étiquette énergétique, nous faisons dans le même temps les aménagements nécessaires en termes de confort et d’intégration des usages actuels, notamment en remplaçant les baignoires sabot, encore présentes dans de nombreux appartement de notre patrimoine parisien par exemple, par des douches. L’idée est de ne pas devoir revenir dix ans plus tard avec une deuxième vague de travaux. Nous raisonnons de manière transversale et donc patrimoniale, jamais en silos !
 

Comment abordez-vous spécifiquement une rénovation thermique ?

Nous intervenons sur les parties communes et privatives. Nos lignes de force sont le remplacement des fenêtres, la ventilation, l’isolation des planchers hauts et des caves, l’adjonction de dispositifs d’énergie renouvelable et/ou de solutions innovantes telles que des panneaux thermiques ou des ballons thermodynamiques. Nous nous penchons aussi sur l’autoconsommation, avec par exemple des panneaux photovoltaïques pour réduire la consommation d’électricité dans les parties communes, source de baisse des charges locatives.
 

Le mot « innovation » figure dans le nom de votre direction. Quels sont les leviers pour rénover autrement ?

Comme je l’ai évoqué, nous investissons dans le BIM qui permet de cartographier toutes les données d’un bâtiment, dont les données thermiques. C’est un levier précieux d’aide à la décision et de partage. Nous avons d’ailleurs organisé tout récemment notre premier « BIM dating » au cours duquel six start-up nous ont présenté leurs solutions. 
Parmi les innovations récentes, nous nous intéressons aussi à la réalité augmentée, au diagnostic technique amiante adapté à la maquette numérique ou encore aux bâtiments ultra-connectés. Pour ces sujets, nous conjuguons ambition et prudence. Ambition d’abord, car ce sont des expérimentations stimulantes dans lesquelles nous devons nous engouffrer. 3F est l’un des bailleurs les plus en pointe en la matière et c’est une fierté pour moi. Prudence toutefois, du fait du nombre de logements que nous gérons. Nous ne devons en aucun cas perdre de vue la simplicité, la facilité d’entretien et la continuité de service. Nous rénovons pour des personnes. L’humain est donc crucial !
Nous nous concentrons sur un nombre limité de partenariats pour avoir le temps d’adapter ces innovations à nos locataires. Nous avons noué des partenariats privilégiés avec l’accélérateur Impulse Labs et avec des start-up aux solutions prometteuses, telles que Tipee ou Stimergy.
 

Tournons-nous vers l’avenir. Quelles sont les perspectives de 3F en matière de rénovation ?

Nous avons encore du pain sur la planche ! Notre plan de travaux conjugue là aussi trois socles :
- les « coûts partis », c’est-à-dire les projets de résidences identifiés, engagés voire en chantier ;
- les engagements stratégiques, c’est-à-dire les projets pour lesquels 3F a déjà pris des contacts avec les maires, par exemple dans le cadre du Nouveau programme national de rénovation urbaine.
- ce que 3F décidera de faire, compte tenu de ses ressources. Nous ne pourrons aller au-delà de 140 millions d’euros investis par an. C’est une vitesse de croisière déjà très ambitieuse !

En conclusion, quelle est votre priorité absolue dans tout projet de rénovation ?

La qualité. Encore et toujours. Je me refuse à engager des moyens de toute nature, humains ou financiers, si dans 10 ans, nous devons revenir dans la résidence faute d’avoir eu suffisamment d’exigence dans les travaux menés. La qualité, nous la devons à nos locataires, aux maires, qui sont nos partenaires et à nous-mêmes car nos projets doivent être économiquement viables. Chaque projet est pour nous une rénovation patrimoniale au sens plein et noble du terme.  

> 2007-2018 : 66 000 rénovations mises en chantier en Île-de-France soit 1 logement sur 2 et 1,3 milliard d’euros investis
> D’ici 2021, près de 1,8 milliard d’euros investis pour rénover 85 000 logements
> 2017 : 9 797 logements rénovés dont 88 % de rénovation thermique 
> 2018 : 12 478 logements rénovés dont 71 % de rénovation thermique