Patrick Bridey – 3F : «La vente de logements est socialement utile et économiquement indispensable»

Publié le 12/02/2018

3F est depuis plusieurs années un acteur dynamique de la vente de logements sociaux, avec en moyenne 0,5 % de son parc social vendu chaque année. Cette politique est appelée à prendre de l’ampleur sous l’impulsion d’Action Logement qui a fixé l’objectif à 1% par an à l’horizon 2022. Décryptage avec Patrick Bridey, directeur général adjoint d’Immobilière 3F. 

 

Quelle est la politique de vente conduite par 3F et comment se concrétise-t-elle ?

Patrick Bridey, directeur général adjoint d'Immobilière 3F
Patrick Bridey

3F a mis en œuvre sa politique de vente dans l’ancien il y a déjà 10 ans, avec un double objectif : favoriser les parcours résidentiels de ses locataires mais aussi se donner les moyens de conserver une politique d’investissements forte. Depuis cette date, 1 000 familles deviennent chaque année propriétaires dans toute la France grâce à 3F. Pour 2017, ce chiffre est légèrement supérieur à 1 100. En ce qui concerne l’accession sociale à la propriété dans le neuf, le phénomène est plus marginal. Il n’en reste pas moins que nous nous sommes engagés à produire 300 logements par an en Ile-de-France via la Clarm, notre coopérative dédiée à l’accession sociale. 

Pour accompagner les locataires qui souhaitent devenir propriétaires – je rappelle qu’il n’y a aucune obligation d’achat – 3F leur propose des conditions préférentielles : aide dans le montage de leur dossier et accompagnement financier avec le plus souvent une décote par rapport au prix du marché de 20 %. Pour les projets d’accession sociale, les candidats et candidates à l’accession bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % pour les logements en zone Anru et pour ceux financés en Prêt social location-accession (PSLA).

Notre politique dans l’ancien est encadrée par la charte 3F des ventes de logements qui fixe un certain nombre de principes. J’en citerai deux. Tout d’abord, les logements appelés à être vendus doivent être construits depuis plus de 15 ans. Par ailleurs, l’immeuble vendu n’aura pas à connaître de grosses réparations sur le clos et le couvert dans les 5 années à venir. Ce dernier point est important puisque en vendant une partie de son parc, 3F passe d’une gestion directe des logements sociaux à une gestion en copropriété. L’enjeu est donc d’offrir aux jeunes copropriétés toutes les conditions de bien fonctionner. 

J’ajoute que nous devons, avant de procéder à la vente, obtenir l’autorisation du préfet qui sollicite à son tour l’avis du maire. Quant au prix de vente, il est encadré par l’avis des Domaines. C’est donc un long processus qui peut prendre un an entre la décision de 3F de vendre un logement et son acquisition par un locataire. C’est pourquoi la Fédération des ESH a demandé un assouplissement de ces contraintes dans la loi logement à venir afin de pouvoir aller plus vite. 

In fine, cette politique qui encourage le parcours résidentiel est socialement utile et économiquement indispensable. Pour 3F, c’est un apport de recettes essentiel puisque par exemple, en Ile-de-France, la vente d’un logement permet d’en construire 5 nouveaux.

 

Quelles sont les lignes de force du dispositif d’accompagnement des propriétaires ?

Ce dispositif de vente est sécurisé en ce sens qu’il prévoit une garantie de rachat et de relogement pendant 5 ans. Je m’explique : si le propriétaire est victime d’un accident de la vie – chômage, séparation, handicap, décès – ou connaît une mobilité professionnelle, 3F s’engage à racheter son logement et à lui proposer un relogement. Je précise qu’un·e locataire qui achète un logement social doit nécessairement en faire sa résidence principale, et qu’elle·il ne peut le revendre à sa guise pendant 5 ans. Cette clause « anti-spéculative » a pour objectif d’éviter les effets d’aubaine à la revente. 

L’autre volet de l’accompagnement proposé vise à aider le futur propriétaire dans ses démarches : soutien apporté par le commercialisateur dans le montage financier des dossiers, aide dispensée par Projimmo, le « courtier » d’Action Logement pour détecter les meilleures opportunités financières aux candidat·e·s à l’achat, formation gratuite proposée aux primo-accédant·e·s au fonctionnement d’une copropriété…

 

Quels sont les bénéfices attendus pour les territoires ?

L’accession sociale à la propriété constitue pour les collectivités locales un enjeu majeur de leur politique d’habitat. Elle est également encouragée par le Nouveau programme de renouvellement urbain. Cette démarche permet d’introduire de la mixité des statuts d’occupation tout en favorisant  les parcours résidentiels dans les territoires. C’est un axe fort pour renforcer l’attractivité des territoires.

En ce qui concerne la vente de logements anciens, la situation est plus complexe dans la mesure où les logements vendus sortent des quotas SRU au bout de 5 ans, ce qui peut poser question aux maires au regard des obligations légales des communes. Le projet consistant à prolonger ce délai pour l’étendre à 10 ans pourrait lever les réticences et convaincre de nouvelles municipalités d’accompagner voire d’encourager cette politique.

 

Retrouvez ici les chiffrés clés de la politique d'accession 3F