Romain Stern - 3F : « En nous engageant dans l’accession sociale, nous répondons pleinement aux attentes des territoires et des client·es » 

Publié le 09/07/2019

La loi Élan met le cap sur le développement de l’accession sociale à la propriété, dans l’ancien comme dans le neuf. Répondant à la fois aux aspirations des habitant·es et aux besoins des collectivités locales, elle constitue un axe de développement fort pour 3F qui a récemment créé une direction dédiée. Romain Stern, directeur de l’accession, décrypte les enjeux et les ambitions de 3F dans ce domaine.

3F a créé en février 2019 une direction dédiée à l’accession à la propriété. S’agit-il d’une nouvelle expertise pour l’entreprise ?

Romain Stern
Romain Stern, directeur de l'accession - Immobilière 3F 

Romain Stern : Oui et non ! Nous avions réalisé dans les années 90 plusieurs opérations ponctuelles d’accession à la propriété dans le neuf et mis des logements en vente auprès de nos locataires. L’activité s’est ensuite poursuivie de façon très sporadique avant une forte accélération de la vente aux locataires à partir de 2009 et le développement de nouvelles opérations en accession sociale à la propriété dans le neuf entre 2010 et 2012. C’est à partir de ces deux axes que les choses ont continué à se structurer pour aboutir, en 2015, à la mise en place de deux services dédiés à l’accession, l’un dans l’ancien, l’autre dans le neuf. Pour l’ancien, l’objectif était d’assurer un rythme de vente en croissance et de poursuivre la professionnalisation de l’activité. Pour le neuf, il s’agissait avant tout de développer des opérations visant à accompagner la diversité des offres de logement dans les quartiers en renouvellement urbain. 
Aujourd’hui, nous abordons une nouvelle étape qui, grâce à l’expérience acquise, va nous permettre d’accélérer notre développement et d’affirmer haut et fort notre expertise en matière d’accession sociale.

Qu’est-ce-qui a changé récemment ?

Le contexte auquel les organismes de logement social font face a largement évolué depuis 2010. Les mutations, à la fois réglementaires, sociétales ou organisationnelles, nous poussent vers une réflexion collective sur nos modèles et nos interventions. 
Nous sommes confrontés à une forte attente en matière d’accession sociale à la propriété et, en tant qu’opérateur structurant du logement, nous devons répondre à une demande de plus en plus grande de nos clients territoires sur ce type de produit. 
L’accession nous permet également d’accroître nos investissements en matière de production et de réhabilitation tout en compensant, en partie, la réforme du financement des aides au logement que constitue la création d’une réduction de loyer de solidarité (RLS). Elle instaure à cet égard un effet de levier certain.
C’est dans ce contexte que nous avons réfléchi en interne, dans une logique de co-construction, aux moyens de progresser en matière d’accession. D’où, notamment, cette direction dédiée.

À ce propos, comment se positionne cette direction de l’accession que vous pilotez ?

Elle est animée par de nombreuses ambitions ! Elle donne corps et cohérence aux actions menées afin de faire de 3F un opérateur intégré de l’accession. Cette démarche est portée par des équipes dédiées en charge de la commercialisation et de la maîtrise d’ouvrage spécialisée. Cette direction doit nous permettre de mieux maîtriser le produit et la qualité de service offerts à l’acquéreur. Beaucoup d’attentes se tournent vers notre organisation.Couvrir l’ancien et le neuf revêt tout son sens pour répondre d’une manière globale aux besoins des territoires et aux attentes des accédant·es. L’accession sociale est un tout !
En tant que bailleur, nous sommes tout à fait légitimes pour ajouter l’accession sociale à notre palette de compétences en agissant au service de personnes dont les niveaux de ressources sont modestes et qui aspirent à devenir propriétaires de leur résidence principale. Et encore plus lorsque cela permet d’accompagner nos locataires dans leur parcours résidentiel. 
La direction de l’accession doit se positionner comme une business unit chez 3F, en cultivant une organisation agile. Nous tissons des partenariats avec des start-up, notamment MyNotary et Reshio, pour gagner en efficacité sur tout le parcours client que nous aimerions rendre 100 % digital puis tout récemment avec Scorimmo sur la gestion des appels et mails entrants lors du lancement d’un programme neuf. Au sein du groupe, nous devons accroitre les synergies pour faciliter le partage des bonnes pratiques au sein de notre direction francilienne comme en régions. Je crois beaucoup à l’intelligence collective qui naît de la transversalité !

« En tant que bailleur social, notre mission est de loger à prix maîtrisés. Nous avons donc toute légitimité à devenir un opérateur qui compte en accession »

Quels sont les bénéfices de l’accession sociale à la propriété ?

Pour les territoires, au-delà de contribuer à remplir leurs objectifs au titre de la loi SRU, l’accession à la propriété constitue un levier pour loger leurs habitant·es sur fond de hausse constante des prix du foncier. Les maires tiennent à pouvoir loger les salarié·es qui travaillent sur leur commune et à garder ou à attirer les jeunes en décohabitation. Cela implique de pouvoir proposer une offre de logements de qualité avec un achat sécurisé et des prix maîtrisés. La vente de logements anciens et neufs y participent, chacune à son niveau. 
L’une de nos forces est notre ancrage local. Nous sommes présents et restons présents là où nous vendons des logements. C’est un gage de sécurité, de qualité et d’implication durable pour les communes. Vis-à-vis de chaque territoire, nous adoptons une approche au cas par cas, afin de calquer notre intervention en accession sur ses besoins spécifiques. Les attentes clients peuvent varier selon les communes sur lesquelles nous mettons en vente des logements. Au fur et à mesure que nous renforçons notre expérience, notre capacité d’adaptation progresse.
Pour nos clients finaux, l’accession à la propriété constitue une solution complémentaire pour se loger à prix maîtrisés. Lorsqu’elle touche des locataires, elle contribue à libérer des logements sociaux, ce qui participe à la rotation au sein du parc et offre aux habitant·es un véritable parcours résidentiel. Nous nous impliquons fortement auprès de celles et ceux qui achètent ; à travers nos garanties de rachat et de relogement et une palette de services de qualité. 
Dans le neuf, nous commercialisons prioritairement nos programmes auprès de nos locataires. Ainsi, nous venons d’écrire à tous nos locataires de Pantin pour les informer en avant-première du lancement de la commercialisation du programme Bricklane.
Et pour prendre le pouls de l’adéquation de nos projets et notre accompagnement avec leurs attentes, nous menons systématiquement des études de satisfaction.

« Dans le neuf, nous commercialisons prioritairement nos programmes auprès de nos locataires. »

En conclusion, quels sont vos défis ?

Nous avons des défis quantitatifs à relever puisque nous visons une montée en volume autour de 600 à 700 logements réservés en accession sociale dans le neuf d’ici 2023-2024 contre environ 150 aujourd’hui. Cela représente un vrai changement d’échelle ! Idem dans l’ancien, où nous entendons doubler le niveau des ventes. La création d’un Opérateur National des Ventes au sein d’Action Logement devrait nous y aider. Nous réfléchissons autour de ce qui pourrait s’apparenter à une marque 3F accession  portant nos savoir-faire. Avec les sociétés régionales 3F, nous devons mettre en place une logique de communauté afin de faire grandir toutes les bonnes idées ! Enfin, nous nous ouvrons à des logiques partenariales, avec des start-up ou des promoteurs tout en optimisant notre stratégie de développement territorial. 
Au cœur de notre ADN, l’accession à la propriété constitue un levier complémentaire précieux au service de notre mission de bailleur social : loger les personnes qui ne peuvent le faire sur le marché libre. Cela nous incite à nous investir toujours davantage pour donner à cette démarche tous les moyens de porter ses fruits.
 

L’accession sociale à la propriété dans le neuf chez 3F en quelques chiffres (données 2018) : 

> 238 contrats de réservation signés dont 116 en Ile-de-France 
> 147 logements mis en chantier dont 85 en Ile-de-France
> 221 logements livrés dont 102 en Ile-de-France